La loi de simplification de la vie économique a été promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel du 27 mai 2026.

Après de nombreux débats parlementaires et discussions au Sénat et à l’Assemblée nationale, cette réforme introduit plusieurs modifications importantes en matière de baux commerciaux.

Le Titre X de la loi, consacré à la simplification du développement des commerces, contient notamment de nouvelles règles qui concernent directement les bailleurs et les preneurs de locaux commerciaux et artisanaux.

Trois évolutions majeures doivent être retenues.

1. Clarification de la notion de local commercial ou artisanal (modification de l’article L145-46-1 du Code de commerce)

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce institue un droit de préférence au profit du locataire d’un « local à usage commercial ou artisanal » en cas de vente des locaux loués par le bailleur.

Cette notion de local à usage commercial a donné lieu à une abondante jurisprudence, notamment s’agissant de l’application de cet article aux entrepôts dans lesquels serait également exercée une activité commerciale.

Le législateur met donc fin à cette incertitude par et précise désormais ce qu’il faut entendre par « local à usage commercial » et « local à usage artisanal ».

Les locaux commerciaux sont ceux destinés à l’exercice, à titre principal d’une activité de commerce de détail ou de gros ou pour des prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et espaces annexes liés à cette activité.

Les locaux artisanaux correspondent aux locaux destinés à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestations de services artisanales.

En revanche, les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts sont désormais expressément exclus du périmètre du droit de préférence du preneur.

Cette nouvelle définition s’applique uniquement aux ventes intervenant après la promulgation de la loi.

2. Création d’un droit à la mensualisation du loyer (nouveau article L.145-32-1)

La réforme instaure un nouveau droit pour certains preneurs : le droit de demander le paiement mensuel du loyer.

Jusqu’à présent, la pratique du paiement trimestriel d’avance restait très répandue dans les baux commerciaux. Désormais, les commerçants et artisans concernés pourront imposer à leur bailleur un paiement mensuel du loyer, par simple demande.

Ce droit est toutefois soumis à certaines conditions :

• le locataire devra notamment être à jour du paiement des loyers et charges,
• et ne pas faire l’objet d’arriérés ayant déjà donné lieu à une contestation.

La mensualisation prendra effet à compter de la prochaine échéance de paiement prévue au bail suivant la demande.

Cette mesure concerne les preneurs à bail de locaux destinés à « l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».

Les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts devraient donc être exclus de ce dispositif. Pour autant, on peut relever que le législateur ne les a pas expressément exclus, comme il l’a fait dans le cadre de la clarification de l’article L. 145-46-1.

La loi prévoit également que cette règle est d’ordre public. En conséquence, toute clause du bail qui limiterait ou exclurait ce droit sera réputée non écrite.

Point particulièrement important : cette nouvelle règle est immédiatement applicable aux baux en cours.

Tout preneur à bail peut donc dès à présent demander à son bailleur la mensualisation de son loyer. Une demande formulée avant le 30 juin prochain permettra de mensualiser le loyer dès le 3^ème trimestre 2026.

Nous recommandons de faire une telle demande par courrier recommandé avec accusé de réception.

3. Réforme du régime du dépôt de garantie (modification de l’article L145-40 du Code de commerce)

La loi modifie en profondeur le régime applicable au dépôt de garantie dans les baux commerciaux.

Ces nouvelles dispositions concernent les mêmes catégories de preneurs que celles bénéficiant du droit à la mensualisation du loyer, à savoir les activités de commerce de détail, de gros ainsi que les prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Le montant du dépôt de garantie est désormais plafonné à un trimestre de loyer pour les locaux concernés par le nouveau droit à la mensualisation.

Ce plafond s’applique également à l’ensemble des garanties demandées au locataire, notamment les garanties bancaires, cautionnements ou nantissements. Il est précisé que ces sommes ne produiront pas d’intérêts au profit du locataire.

Cette disposition est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.

La loi organise également un nouveau régime en cas de vente du local loué. Désormais, lorsque le bien est vendu, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur. Les actes de vente devront donc prévoir le transfert effectif des dépôts de garantie entre vendeur et acquéreur.

Cette disposition est quant à elle applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de 3 mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 28 août 2026.

Enfin, la réforme instaure un délai maximal pour la restitution du dépôt de garantie :

• trois mois maximum après la remise des clés pour les sommes versées en numéraire ;
• six mois pour les autres garanties.

Le bailleur pourra naturellement déduire les sommes restant dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées.

Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution, lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de 3 mois après la promulgation de la loi, soit une remise des clés intervenant après le 27 août 2026.

Cette réforme marque une évolution importante du droit des baux commerciaux. Elle vise à renforcer la protection des commerçants et artisans tout en clarifiant plusieurs pratiques qui reposaient jusqu’à présent principalement sur la jurisprudence.

Nous restons naturellement à votre disposition pour analyser les conséquences concrètes de ces nouvelles dispositions sur vos baux commerciaux en cours ou