A seguito di numerosi dibattiti parlamentari, il Parlamento francese ha adottato la “legge di semplificazione della vita economica”, promulgata il 26 maggio 2026 e pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 0122 del 27 maggio 2026.
Tale riforma introduce, al il Titolo X, importanti novità in materia di locazioni commerciali riguardanti sia i locatori che i conduttori di immobili ad uso commerciale o artigianale.
Le tre principali novità della riforma sono le seguenti :
- Chiarimento in matria di diritto di prelazione del conduttore (modifica dell’articolo L. 145-46-1 del Codice di commercio)
L’articolo L. 145-46-1 del Codice di commercio francese riconosce al conduttore di un “immobile ad uso commerciale o artigianale” un diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile concesso in locazione.
La nozione di “immobile ad uso commerciale” ha dato luogo a un’abbondante giurisprudenza, in particolare con riferimento all’applicabilità di tale disposizione alle pertinenze (in particolare i locali adibiti a magazzini) concessi al conduttore che vi esercita un’attività commerciale.
Al fine di rimediare al contrasto giurisprudenziale sorto in merito, il legislatore è intervenuto precisando la nozione di “immobile ad uso commerciale” e ”immobile ad uso artigianale”.
Per “immobile ad uso commerciale” si intende l’immobile destinato all’esercizio, in via principale, di un’attività di commercio al dettaglio o all’ingrosso o alla prestazione di servizi di natura commerciale, compresi i magazzini e le pertinenze legate a tale attività.
Per “immobile ad uso artigianale” si intende l’immobile destinato all’esercizio, in via principale, di un’attività professionale indipendente di produzione, trasformazione, riparazione o prestazione di servizi artigianali.
Sono tuttavia espressamente esclusi dall’ambito di applicazione del diritto di prelazione gli immobili ad uso esclusivo di uffici nonché i depositi.
Questa nuova definizione si applica esclusivamente alle vendite intervenute successivamente alla promulgazione della legge.
- Consacrazione del diritto pagamento mensile del canone (nuovo articolo L.145-32-1)
La riforma introduce, a determinate condizioni, un nuovo diritto per i conduttori: quello di pretendere il pagamento mensile del canone di locazione.
Finora, la prassi del pagamento trimestrale anticipato del canone era ampiamente diffusa nelle locazioni commerciali.
D’ora in poi, i conduttori potranno imporre al locatore il pagamento mensile del canone di locazione, a semplice richiesta. Tuttavia, per poter esercitare tale facoltà, il conduttore deve
- essere in regola con il pagamento del canone e degli oneri accessori
- non aver ricevuto contestazioni in merito alla puntualità dei pagamenti in passato
La corresponsione mensile del canone di locazione decorrerà dalla prima scadenza di pagamento prevista nel contratto di locazione successiva alla richiesta formulata dal conduttore.
Anche questa misura riguarda i conduttori di immobili destinati all’«esercizio di un’attività di commercio al dettaglio o all’ingrosso o di prestazione di servizi di natura commerciale o artigianale».
Gli immobili adibiti ad uso esclusivo di ufficio e le relative pertinenze dovrebbero quindi essere esclusi dal suo ambito di applicazione. Tuttavia, a differenza delle disposizioni in materia di prelazione (articolo L. 145-46-1 commentato supra), il legislatore in questo caso non li ha espressamente esclusi.
La legge prevede inoltre che tale disposizione è di ordine pubblico. Pertanto, le parti non potranno derogare o limitare tale diritto, ed eventuali clausole contrarie saranno reputate come non scritte.
Questa nuova disposizione è immediatamente applicabile ai contratti di locazione attualmente in vigore.
Di conseguenza, ogni conduttore può, sin d’ora, pretendere la corresponsione mensile del canone. Una richiesta presentata entro il prossimo 30 giugno consentirà l’applicazione della corresponsione mensile del canone a decorrere dal terzo trimestre 2026.
Si consiglia di presentare tale richiesta tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
- Riforma del regime del deposito cauzionale (modifica dell’articolo L145-40 del Codice di commercio)
La legge modifica sostanzialmente il regime applicabile al deposito cauzionale nei contratti di locazione commerciale.
Le nuove disposizioni si applicano alle stesse categorie di conduttori beneficiarie del diritto alla corresponsione mensile del canone, ossia coloro che esercitano le attività di commercio al dettaglio e all’ingrosso, nonché le prestazioni di servizi di natura commerciale o artigianale.
Per tali conduttori, l’importo del deposito cauzionale è ormai limitato a un trimestre di canone.
Tale limitazione si applica, non solo al deposito cauzionale, ma in via più generale a tutte le garanzie che possono essere richieste al conduttore, e in particolare anche a fideiussioni o pegni, il cui ammontare complessivo è pertanto limitato a un solo trimestre.
Si precisa che tali somme non maturano interessi a favore del conduttore.
Tale disposizione si applica ai contratti di locazione conclusi o rinnovati a decorrere dalla data di promulgazione della legge (i.e. dal 26 maggio 2026).
Inoltre, la legge istituisce una nuova disciplina in caso di vendita dell’immobile locato. Ormai, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale si trasferisce automaticamente all’acquirente dell’Immobile, che subentra nella posizione di nuovo locatore. L’atto di compravendita dovrà pertanto prevedere espressamente il trasferimento effettivo dei depositi cauzionali dal venditore all’acquirente
Tale disposizione si applica alle cessioni d’immobili che intervengono decorsi 3 mesi dalla promulgazione della legge (i.e. a partire dal 28 agosto 2026).
La riforma introduce, infine, un termine massimo per la restituzione del deposito cauzionale:
- tre mesi dalla consegna dell’immobile locato, per le somme versate in denaro ;
- sei mesi per le altre forme di garanzia.
Il locatore potrà naturalmente trattenere le somme eventualmente ancora dovute, a condizione che siano debitamente giustificate.
Tale disposizione si applica ai contratti di locazione in vigore, qualora la restituzione dell’immobile avvenga decorso un termine di 3 mesi dalla promulgazione della legge (i.e. per le restituzioni successive al 27 agosto 2026).
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Questa riforma segna un’importante evoluzione del diritto delle locazioni commerciali in Francia. Essa mira a rafforzare la tutela dei commercianti e degli artigiani, chiarendo al contempo diverse prassi che fino ad oggi si fondavano principalmente sulla giurisprudenza.
Restiamo naturalmente a vostra disposizione per analizzare le conseguenze concrete di queste nuove disposizioni sui vostri contratti di locazione co